Nach Jahren des Immobilien-Booms trübte sich der Ausblick spätestens im Jahr 2023 ein. Die Immobilienfinanzierung wird schwieriger, die Baukosten steigen, und gleichzeitig schwindet der Absatzmarkt. Hat dies Auswirkungen auf das grüne Bauen, das durchschnittlich um etwa 10-15 Prozent teurer ist? Keineswegs, meint Herwig Teufelsdorfer, Vorstand der S Immo AG, die am Prime Market der Wiener Börse notiert ist. „Grün zu bauen ist einfach alternativlos. Wenn wir nicht grün bauen, sind die Folgekosten, die bislang nicht berücksichtigt wurden, einfach viel höher.“
Grüne Immobilien werden intelligent
Der Weg zu Null-Emission
Schließlich fordert die EU-Regulierung – Stichwort: Green Deal und nicht-finanzielle Berichtspflichten – auch von den Entwicklern, nachhaltig zu denken. Die S Immo AG beabsichtigt beispielsweise bis 2023 den Stromverbrauch in ihrem Portfolio um 25 Prozent zu reduzieren und die Treibhausgasemissionen um 30 Prozent zu senken, um einen Beitrag zur Erreichung der EU-Klimaziele zu leisten. In diesem Sinne sind auch größere Mieter, die nach der CSRD-Richtlinie berichten, in einem Boot. Das Ziel: Die Emissionen müssen sinken. Die Zahlen belegen dies. Laut dem Naturschutzbund Deutschland sind Bau und Nutzung von Gebäuden für etwa 30 Prozent der deutschen Emissionen verantwortlich. Das United Nations Environment Programme (UNEP) kommt auf einen ähnlichen Wert bei den globalen CO2-Emissionen aus Gebäuden. Diese sind zudem für 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs verantwortlich und verursachen 50 Prozent des Verbrauchs natürlicher Ressourcen. Daher stellt nachhaltiges Bauen ein effektives Mittel dar, um ökologische, wirtschaftliche und soziale Probleme anzugehen.
Zahlen & Fakten
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Kreislaufwirtschaft
Der Weg dorthin verläuft auf unterschiedlichen Pfaden. Einerseits unterstützen so genannte Green Leases eine möglichst nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie. Dabei geht es etwa um den Energieverbrauch, das Müllmanagement bis hin zur Verwendung von ökologischen Reinigungsmitteln. Die größten Stellschrauben gibt es jedoch bei der Errichtung. In diesem Zusammenhang hat sich die Bau- und Immobilienwirtschaft in der Vergangenheit nicht durch revolutionäre Innovationskraft hervorgetan. Das Thema nimmt erst jetzt Schwung auf. Ein wichtiger Trend ist die Verwendung von Baustoffen, die den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft entsprechen. Ein Beispiel: Der international führende Ziegelhersteller Wienerberger AG, der in 28 Ländern aktiv ist, hat einen wiederverwendbaren Fassadenziegel (ClickBrick) auf den Markt gebracht. Ziel solcher Innovationen ist, dass bei einem Abriss so wenig wie möglich auf Deponien landet.
Viel Hoffnung liegt dabei auf dem traditionellen Baustoff Holz. Für den renommierten deutschen Klimaforscher Hans Joachim Schellnhuber liegt in einer nachhaltigen Holzwirtschaft der Schlüssel zur Bewältigung der Klimakrise. „Wir haben die Lösungen, die Technologien, wir müssen nur noch handeln“, sagt er auf dem Inspire Energy Summit 2023. Sein Ansatz ist simpel: Holz bindet in etwa eine Tonne Kohlendioxid pro Kubikmeter. Wenn wir anstelle von Beton oder Stahl, die bei der Herstellung hohe Mengen an Treibhausgasen freisetzen, Holz verwenden, hilft dies dem Klimaschutz. S-Immo-Vorstand Teufelsdorfer kann dem einiges abgewinnen, sieht aber zumindest mittelfristig in vielen Fällen die Notwendigkeit, Holz mit Beton oder Stahl zu kombinieren, um die Statik zu gewährleisten. Ein Schlüssel zu nachhaltigen Gebäuden liegt auch im Einsatz der modularen (Holz)bauweise. „Derzeit stellen wir 80 Prozent des Gebäudes auf der Baustelle her. Eigentlich müsste es umgekehrt sein“, sagt Teufelsdorfer.
Modulbau und KI zukunftsweisend
„Das große Problem ist, dass Projektentwickler und Bauträger sich fragen, warum der modulare Bau im Endeffekt teurer ist als die herkömmliche Bauweise. Oft liegt es an der Logistik und an Planungsungenauigkeiten. Mit der aktuellen Dynamik kann man davon ausgehen, dass sich schnell Verbesserungen zeigen werden“, meint Alexander Ghezzo, Veranstalter der GBB Green & Blue Building. Unternehmen wie Lukas Lang, im Eigentum der Strabag SE, zeigen hier einen Weg in eine nachhaltige Bau-Zukunft. Bei Holzmodulen muss man freilich darauf achten, dass der Rohstoff auch wirklich nachhaltig ist. Sonst ersetzen wir „eine Umweltsünde durch die nächste“. Ein weltweit führendes Unternehmen im Modulbau ist die japanische Daiwa House Group. In der Landsberger Allee in Berlin baut Daiwa House Modular Europe auf einem 39.400 Quadratmeter großen Baugebiet in etwa 65.000 Quadratmeter Wohnfläche. Es gilt als das derzeit weltgrößte Modulbauprojekt.
Ist das Projekt einmal fertig, geht es um den weiter oben bereits angesprochenen Betrieb. Da gilt der alte Spruch des Asset- und Portfoliomanagements: „Know your Assets.“ Wer weiß, wie die Betriebsführung und die Mieter auf gewisse Änderungen reagieren und die Daten zeitnah verfügbar hat, kann mit gewissen Anpassungen Einsparungen vornehmen. Nur stellt sich die Frage: Wie komme ich zu den Daten? „Wir beschäftigen uns in Form eines sogenannten Data-Lakes damit. Diese Daten werden über Machine Learning verarbeitet und fließen in eine optimierte Betriebsführung ein. Da wird Künstliche Intelligenz auch eine Rolle spielen. Wir sind kurz davor, hier loszulegen.“
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